记者丨张敏
编辑丨吴抒颖 骆一帆
上个周末，位于北京朝阳区双井区域的社区南区，以696万元的价格成交了一套112平方米的两居室房源，折合单价约6.2万元。今年3月，同楼栋、同户型的另一套房源，曾以681万元的价格售出，折合单价不到6.1万元。
虽然价格涨幅不大，但近期的市场表现，已经让该片区的经纪人小徐颇受鼓舞。小徐向21世纪经济报道记者表示，往年过了“金三银四”，市场会进入“小淡季”，咨询和带看量会下降。但今年的情况不同，“双井这一带的好几个小区，到了5月还是很火。”
这种情况并非孤例。
中指研究院发布的数据显示，今年4月，20城二手住宅成交15.6万套，环比增长5.4%，同比增长13.4%。5月1日—24日，20城二手住宅成交10.7万套，同比增长19.5%，增幅较4月继续扩大。
若剔除春节时点差异，今年春节后的13周，20城二手住宅成交套数比2025年同期增长12%。“本轮需求释放力度强于往年。”前述机构指出。
在成交量带动下，二手房业主涨价的现象越来越多。为了以更高的价格卖房，部分业主甚至不惜毁约。
京沪领衔，刚需入场
今年以来，重点城市出现“小阳春”行情，其中北京、上海表现最为亮眼。官方数据显示，今年4月，北京二手住宅成交1.8万套，创近五年同期新高；上海二手商品房成交2.9万套，处于近年同期高位。
进入5月，这两个城市继续领跑。中指研究院指出，5月1日—24日，北京、上海二手房成交量同比分别增长15%、29%。其中，上海5月10日单日二手房网签1664套，继4月11日的1632套后，再次刷新近五年单日新高。
从全国范围来看，京沪仍是体量最大的市场，人口、资源等优势赋予其较强的韧性。
广深楼市的升温，则主要源于政策驱动。4月29日，深圳放松部分核心区域限购，并提高公积金贷款额度。次日，广州推出“穗八条”，涵盖公积金提额、“卖旧买新”补贴等8项具体举措。
受此影响，两地均有亮眼表现。5月26日上午，广州市人民政府新闻办公室召开发布会指出，本月以来，广州二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%。
据深圳贝壳研究院统计，新政后第一阶段（4月30日至5月10日），深圳成交二手房1882套，第二阶段（5月11日至5月21日）成交3068套，环比增长63%。“这也直观印证新政后续拉动效力强劲，市场走势具备持续向好基础。”
二线城市同样表现不俗。“五一”假期出台稳楼市政策，后又继续加码的苏州，本月（5月1日—24日）成交二手房4701套，同比增长25.7%。同期，成都、杭州、厦门成交二手房16157套、5296套、1735套，同比分别增长6.2%、14.2%、36.1%。
从成交结构来看，入场者仍以刚需为主。根据中指研究院统计，今年以来，总价300万元以下、面积70平方米以下的小户型占比明显提升。低总价、小户型房源仍是本轮修复的核心支撑，反映出二手房性价比优势对刚需的吸引力。
业主涨价频现
5月2日，位于北京市昌平区回龙观的紫金书院项目，一套次顶层三居室以488万元的“砸盘价”成交。该房源的建筑面积约111平方米，折合单价仅约4.4万元/平方米，远低于小区同户型的其他房源价格。
但仅仅三天后，业主便单方面提出解约。最终，卖方向买家支付了一笔违约金后，该房源以556万元的价格重新上架，直涨近70万元。
在该案例中，虽然房源的初始挂牌价过低，但多位中介人士向21世纪经济报道记者表示，这种大幅上调报价的情况，近几年已很少出现，业主为上调价格而不惜违约的情况，更是少之又少。
成交量的回升，使得二手房业主对价格的预期有所提升。近期，业主上调报价的案例时有发生。
今年5月12日起，宁波鄞州的多个二手房源上调报价，上调幅度从10万元到40万元不等。据本地房产经纪从业者介绍，这种情况与鄞州第二实验中学招生政策调整有关，但近期楼市交易向好带来的支撑，同样不可忽略。
前述人士表示，还有不少业主将房源下架，先观察一段时间，等有成交价后再做判断。
深圳贝壳研究院也指出，新政落地后，深圳不少热门片区的业主报价有小幅上调，带动实际成交价格小幅回升。据该机构监测，今年5月1-24日，深圳二手房成交均价为51667元/平方米，环比上涨2.4%，创下年内新高。
上调价格，下架房源，被认为是业主预期改善的典型表现。北京某二手房业主向记者表示，一些不急于出手的业主，近期已经撤下了房源。“大家在业主群里会互相通气，一般不会再出现挂牌价格过低的情况。”
在本轮楼市升温过程中，这种变化值得关注。
中指研究院指出，2025年二手房成交量虽总体不弱，但主要靠挂牌量激增驱动，价格持续承压。今年则有所不同，根据中指数据，2026年4月末，重点25城二手房存量挂牌量较上年10月高点回落4.3%。价格方面，经历了去年四季度的调整后，今年不少核心城市的二手房价格已实现环比连涨。
“成交放量与挂牌趋稳、价格企稳同步出现，是本轮修复与去年‘以价换量’模式的重要区别，后续需关注这一态势能否持续。”该机构表示。
打通置换链条
在早早进入存量时代的热点一二线城市，二手房交易已经被视为市场风向标。但在本轮市场升温过程中，分化局面仍然明显。一方面，低价位、小户型二手房受到热捧，中高端房源交易占比相对不高；另一方面，与二手房相比，新房交易整体相对冷淡。
多位市场人士指出，这说明改善性需求仍然有待释放，背后则反映出置换链条尚未打通。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，虽然市场交易量有所回升，但彰显市场企稳的是内生动力。未来需观察3个关键指标：二手房挂牌总量是否下降；二手房卖旧买新的置换链条是否打通；租金是否有企稳迹象。
好消息在于，在打通置换链条方面，政策端已在持续发力。
5月26日，广州安居集团党委副书记、总经理钱喆表示，为支持居民改善住房条件，畅通一二手住房置换链条，广州安居集团将立即启动支持居民“卖旧买新”专项试点工作，按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则，以市场化方式收购二手住宅。
李宇嘉指出，广州中心区存量房的老旧程度非常高，居民改善住房的愿望强烈，但由于旧房卖不出去，或卖旧的折损非常大、周期非常长，导致卖旧买新的愿望实现不了，整个市场置换链条受阻。政府的积极介入，有助于打通这一链条。
此前，广州市南沙区曾发布过收购二手房进行以旧换新的方案。市场热度最高的上海，则于今年2月在徐汇、静安、浦东新区启动收购二手房试点，此后又将试点范围扩大到中心城区。据不完全统计，今年以来，各地已有超40条以旧换新相关政策落地。
中指研究院指出，整体来看，政府收购二手房的意义不仅在于快速筹措保租房，更在于以市场化收购形成价格锚点，稳定老旧房屋的估值预期，对市场信心形成有效提振。
该机构表示，短期看，随着核心城市二手房成交持续放量，市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价段扩散，为后续市场稳步修复积蓄动能。随着以旧换新政策的扩大和落地，一二手房置换链条将进一步打通，此举有望加快市场企稳过程。
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